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    做好地價房價聯動調控的大文章——當前房地產市場發展述評之四
    通過地價房價聯動調控,以北京為代表的一線城市土地市場一改往日“喧囂”,今年以來土地出讓金與樓面均價都呈下降態勢。

    新華社北京7月31日電  題:做好地價房價聯動調控的大文章——當前房地產市場發展述評之四

    新華社記者孔祥鑫、鄧華寧、董建國

    房地產市場半年統計數據近期陸續“出爐”,上半年全國熱點地區的土地市場整體有所降溫。相比于前些年,地價高企的火爆局面有所平息。但當前三四線城市土地市場熱度高企,一些熱點城市高價地仍未絕跡。控地價是控房價的基礎,做好地價房價聯動調控的大文章,直接關乎房地產市場調控的成效。

    根據財政部數據,今年上半年,國有土地使用權出讓收入達26941億元,同比增長43%。機構數據顯示,今年上半年,盡管各大熱點城市土地成交金額依然處于高位,但土地市場成交價格的整體溢價率明顯回落,低于2015年至2017年間平均30%的溢價率,許多熱點城市土地溢價率保持在10%左右。土地成交樓面價呈現下降趨勢,其中深圳、南京、成都、太原下降幅度尤為明顯。

    上半年,全國熱點地區的土地市場整體有所降溫,這與持續至今的房地產調控關系密切,更與土地市場控地價的直接措施有關,地價房價聯動已成為當前房地產市場調控的主要策略之一。

    早在2016年9月30日,北京率先提出了“限房價、控地價”的土地出讓方式:先限房價再競地價、然后競自持比例、最后競建設方案。這一“房地雙控”的調控思路沿用至今,使得曾經一度高燒不退、高價地頻現的北京土地市場總體比較平靜。

    根據官方公示的數據統計,2018年上半年,北京共出讓土地31宗,成交面積392.62萬平方米,環比下降54.9%,同比下降29.6%;成交總金額751億元,環比下降58%,同比下降25.3%。

    2017年4月,住建部和原國土資源部共同發布的《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,成為土地市場調控的“指揮棒”。這份文件明確,各地要根據商品住房庫存消化周期,適時調整住宅用地供應規模、結構和時序。堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況,嚴防高價地擾亂市場預期。

    通過地價房價聯動調控,以北京為代表的一線城市土地市場一改往日“喧囂”,今年以來土地出讓金與樓面均價都呈下降態勢。同時,南京、福州等二線城市也通過“限地價、控房價、競配建”等措施穩定市場。

    市場機構的數據顯示,與一線城市相比,二線城市呈現量升價穩態勢。上半年監測的300個城市中,二線城市土地成交面積和土地出讓金分別同比增加31%和33%,而土地成交價則同比持平。

    但高價地現象依然在一些熱點城市中存在。今年4月,成都的遠郊區成為一些知名房企爭搶的焦點,不僅地塊頻頻拍出高價,更誕生了溢價率超過100%的成交地塊。今年5月,地處杭州武林商圈一宗地塊拍出107億元的天價,樓面價溢價率同樣超過了100%。

    在不少三四線城市,土地市場熱度不減。中國指數研究院數據顯示,上半年監測的300個城市中,三四線城市土地出讓金達到7538億元,同比增長43%,成交樓面均價、土地平均溢價率等各項數據增長率明顯高于一二線城市。

    回想2016年多地上演的“地王盛宴”,土地市場持續高燒成為當年房價上漲的風向標。作為住宅市場的前端,土地市場更應抑制炒作,才能進一步落實“房住不炒”的定位。三四線城市土地市場持續高溫,個別熱點城市高價地頻現,是當前嚴厲的房地產調控中的不和諧音,也是風險隱患,應該深入調查,加以整頓。

    房地產市場的健康發展,應保持土地供應節奏的科學平穩有序。有些地區曾一度出現為避免高價地而減少供地的情形,導致供需矛盾越積越深,地價高漲風險也越來越大。相關地方政府應著眼未來,從合理控制地價、保障土地供應上繼續著力,根據商品住房庫存消化周期,適時調整住宅用地供應規模和節奏,做好地價房價聯動調控的大文章。

    建立保證房地產市場健康穩定發展的長效機制,土地是一個關鍵突破口。現行土地批租制度下,大多數用地供應幾乎全部采用招拍掛方式。原國土資源部今年初表示,我國將逐步改變政府作為居住用地唯一供應者的情況。我國土地供應模式改革邁出重要一步,地價控制將從制度上得到保障。

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